칼럼 및 논단

감정평가실무기준의 성공적 안착을 위한 제언

석종현 회장(한국토지공법학회)

2012년은 감정평가업계가 새롭게 도약하는 해이다. 지난 수년간 ‘감정평가 선진화 정책’을 둘러싸고 정부와 감정평가업계가 내홍을 겪기도 했지만, 이러한 어려운 환경 속에도 국토해양부와 업계가 지혜를 모아 ‘감정평가실무기준’을 제정하여 완성한 것은 큰 성과로 평가받을 만하고 감정평가제도의 전환점이 될 것이다.

그간 감정평가 방법에 대한 구체적인 규정이 미흡하여 감정평가사들이 과도하게 재량권을 행사해 왔다는 문제제기와 최근 공익사업 보상평가의 자의성에 대한 감사원 지적 등에 따라 감정평가에 대한 세부적인 방법을 규정하는 감정평가실무기준이 제정되는 계기가 되었다. 또한 최근의 감정평가는 기존의 부동산 보상, 경매, 담보평가 등 전통적인 감정평가 영역에서 벗어나 기업가치평가, 프로젝트파이낸싱 평가, 특허권 등의 무형자산 평가 등 감정평가 대상이 점차 확대됨에 따라 구체적인 실무기준 마련이 요청되어 왔다.

2011년 11월 28일 국토해양부는 감정평가업자가 감정평가를 수행할 때 준수하여야 할 세부적이고 구체적인 기준을 정하여 감정평가의 객관성과 신뢰성을 제고할 목적으로 국토해양부 고시의 형식으로 「감정평가실무기준」을 제정하여 「행정절차법」제46조에 따라 행정예고(국토해양부 공고 제2011-1109호)를 하였다.

감정평가실무기준은 법령․지침․이론 등 다양한 형태로 산재한 관련 내용들을 망라하여 실무에 적용할 수 있는 종합적․체계적 기준으로 정립되어 있고, 물건별․목적별 평가방법을 구체화하여 다양한 평가 수요에 부응한 전문적 평가기법이 포함되어 있다. 특히 감정평가의 객관성․신뢰성 제고를 위해 품질관리제도 도입, 윤리규정 구체화, 감정평가액 결정의 근거자료 제시 의무화 등을 도입 한 것은 그 동안 언론지상에서 감정평가의 공신력 문제가 제기되어 온 점을 감안한다면 매우 시의적절하다고 평가할 수 있다.

행정예고안은 감정평가 업계의 의견 수렴 후에 일정기간 시범운영을 거쳐 2012년 7월 1일부터 시행할 예정이라 한다. 필자는 「감정평가실무기준」제정 과정에서 한국토지공법학회 회장으로서 의견을 개진한 바도 있어 실무기준이 성공적으로 안착되기를 기대하는 입장에서 몇 가지 의견을 제시 해보고자 한다.

먼저 「감정평가실무기준」은 ｢부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률｣(이하, 부동산가격공시법)과 ｢감정평가에 관한 규칙｣(국토해양부령)의 하위 기준이다. 따라서 상위법인 부동산가격공시법령의 위임의 한계를 벗어나는 조항은 수정이 필요하다.

예를 들면「감정평가실무기준」은 ‘감정평가업자는 신의를 좇아 성실히 업무를 수행하여야 하고, 고의나 과실로 부당한 감정평가를 해서는 아니 된다(3.2.1 부당한 감정평가 금지)’고 규정하고 있으나, 부동산가격공시법 제37조 제1항(성실의무 등)은 ‘감정평가업자(감정평가법인 또는 감정평가사사무소의 소속감정평가사를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 제29조제1항 각호의 업무를 행함에 있어서 품위를 유지하여야 하고, 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니된다’고 규정하고 있다. 과실 범위가 부동산가격공시법에서 ‘중대한 과실’ 로 한정하고 있음에도 불구하고 실무기준은 ‘과실’로 규정하여 위임의 범위를 벗어나고 있는 점은 재검토가 필요하다고 본다.

다음으로 실무기준은 고시형태를 취해 국가가 전문가 영역의 기준을 정립하였다는 점에서 향후 충분한 계도기간을 가질 필요가 있다. 실무기준에 대한 위반시 징계보다는 일정기간 계도가 필요하다. 자칫 감정평가사의 감정평가 행위를 위축시켜 국민의 재산권이 침해되지 않도록 실무기준이 안착할 수 있도록 세심한 배려가 요청된다. 아울러 빠른 경제․사회 변화는 감정평가의 대상과 기법의 능동적 변화를 필요로 할 것이. 따라서 이를 어떻게 반영하고, 각종 질의회신 및 유권해석을 어떻게 할 것인지 면밀한 고민이 필요하다. 향후 한․미자유무역협정(FTA)에서 요구하고 있는 개별 전문직 서비스 단계별 시장개방절차에 대응하기 위해서는 감정평가실무기준의 경우 실무기준운영의 민간화 문제도 불가피하다고 본다.

마지막으로 한미 FTA의 직접수용과 관련하여 현재까지 전혀 거론되고 있지 않지만 실제로 예상되는 가장 큰 문제점은 공시지가를 기준으로 평가하도록 하고 있는「토지보상법」상의 보상가격이 한미 FTA에서 규정하고 있는‘공정한 시장가격(fair market value)’에 해당될 수 있는 지 여부이다.

특히, 미국에서의 fair market value가 우리나라의 적정가격 개념과 유사하다고 하여도 공시지가의 시가반영률이 상당히 낮은 것으로 나타나고 있다는 점을 고려할 때 공시지가를 기준으로 보상액을 산정한 보상가격을 공정한 시장가격으로 인정받을 수 있을지는 의문이다. 시가에 비해 상대적으로 낮은 공시지가를 기준으로 보상액을 평가하도록 하는 현행의「토지보상법」규정이 한미 FTA의 보상규정에 부합하지 않는 것으로 판정되면 우리나라 보상체계에 근본적인 변화가 요구될 수도 있다. 이러한 환경변화를 고려하여 실무기준은 외국과 체결될 FTA에 저촉되지 않도록 국제적 정합성을 담보할 수 있는 수준의 고민을 정부와 업계에 당부하고 싶다.

다시금 말하지만 어려운 환경 속에도 국토해양부와 업계가 지혜를 모아 제정한 ‘감정평가실무기준’이 성공적으로 안착하여 감정평가제도가 국가경제발전과 국민의 재산권 보호에 이바지하기를 기대한다.